2023년 새로운 부동산 사업법에 따라 2025년 1월 1일부터 부동산 프로젝트 양도 조건 및 절차 - OTIS LAWYERS

오늘날 시장에는 한 투자자에서 다른 투자자로의 프로젝트 양도 사례가 많이 있다. 그렇다면 프로젝트를 양도하려는 투자자는 어떤 조건을 충족해야 할지? 2020년 투자법 및 2023년 부동산 사업법 의 새로운 규정에 따라 투자 프로젝트 및 부동산 프로젝트를 양도하는 절차는 어떻게 진행해야 할지? 이번 글은 알아보도록 한다.

투자 프로젝트 양도 조건

양도인의 조건

양도의 대상은 2020년 투자법 제48조 제1항 및 제2항의 규정에 따라 운영이 종료되지 않은 투자 프로젝트 또는 양도된 투자 프로젝트의 일부; 관할 국가 기관의 승인을 받았으며 승인된  1/500 축도 세부계획 또는 일반부지계획이 있는 프로젝트; 보상 및 부지정리 프로세스를 완료한 프로젝트 또는 프로젝트의 일부 등이다.

전체 기반 시설 투자 프로젝트를 양도하는 경우 승인된 프로젝트에 기록된 진행 상황에 따라 기반 시설 공사를 완료해야 한다.  해당 프로젝트는 토지 사용권에 대한 분쟁이 없으며 관할 국가 기관의 판결 또는 행정 결정 집행을 보장하기 위해 압류되지 않았다. 관할 국가 기관으로부터 프로젝트를 회수하거나 토지를 회수하는 결정은 없다.

프로젝트 수행 중 위반이 발생한 경우, 투자자는 제재 결정을 완전히 집행해야 한다.   양도 투자자는 이미 양도 프로젝트 전체 또는 일부에 대한 토지사용권 증명서를 보유한다.   프로젝트는 규정된 기간 내에 토지를 사용할 수 있다.

양수인의 조건

부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도받는 투자자는 부동산 사업 분야에서 운영되는 기업이어야 한다. 투자자는 최근 2년간의 재무제표나 투자자 지분에 대한 감사보고서, 모회사나 금융기관의 재정지원 서약서, 투자자의 재정능력에 대한 보증서 또는 투자자의 재정능력을 설명하는 서류 등을 통해 입증된 충분한 재정능력을 보유하고 있어야 한다. 또한 제공되어야 합니다. 투자자는 또한 프로젝트의 진행과 내용을 보장하면서 법률에 따라 건설 투자 및 사업을 계속 수행할 것을 약속해야 한다.

투자 프로젝트 양도 절차

실제로 투자 프로젝트 양도 시 발생할 수 있는 경우는 6가지이므로 각 사례에 따라 투자 프로젝트 양도 절차가 다르다. 다음은 2020년 투자법에 따라 각 사례에 대한 투자 프로젝트 양도를 위한 구체적인 단계이다.

경우1- 투자자의 승인과 동시에 투자방침 승인을 받은 투자 프로젝트의 경우, 투자자는 프로젝트가 시행되기 전 또는 투자자와 프로젝트 조건이 변경되기 전에 전체 투자 프로젝트를 양도한다.

투자 방침이 승인된 투자 프로젝트의 경우, 프로젝트 양도로 인해 2020년 투자법 제41조 제3항 a, b, c, d, đ 및 e항에 명시된 경우 중 하나에 해당하는 투자 정책 승인 내용이 변경된다.

경우1과 경우 2에 적용되는 투자 프로젝트 양도 절차는 02단계로 구성된다.

• 단계1-제2.1항에 따라 기획투자부에 8부의 서류를 제출하거나 프로젝트 투자 방침 승인 권한에 해당하는 투자 등록 기관에 4부의 서류를 제출한다.
• 2단계- 관할 당국은 2020년 투자법 제46조 제1항의 규정에 따라 투자 프로젝트 양도 조건을 고려하여 시행령 제31/2021/NĐ-CP호 제44조, 45조, 46조의 해당 규정에 따라 투자 프로젝트 조정을 결정한다. 

경우3- 투자 방침이 승인되었지만 프로젝트 양도로 인해 제41조 제3항 a, b, c, d, đ 및 e 항에 명시된 경우 중 하나에 해당하는 투자 정책 승인 내용이 변경되지 않는 투자 프로젝트의 경우 2020년 투자법에 따라 프로젝트를 양도하는 투자자는다음  6단계에 따라 투자자 승인 결정서를 조정하는 절차를 수행한다.

• 1단계: 투자 등록 기관에 04부의 서류를 제출한다. 그중에 투자 프로젝트 조정 신청서는 투자자 조정 승인 신청서로 대체된다.
• 2단계: 유효한 서류를 받은 날로부터 영업일 기준 3일 이내에 투자 등록 기관은 2020년 투자법 제33조 4항 b, c 및 d에 명시된 요구 사항을 충족하는지에 대해 동일한 수준의 관련 관할 국가 기관으로부터 의견을 수렴기 위해 서류를 발송한다. 
• 3단계: 유효한 서류를 접수한 날로부터 15일 이내에, 해당 기관은 관리 범위 내에서 신청 내용을 고려하고 이를 투자 등록 기관에 의견을 보낸다.
• 4단계: 유효한 서류를 접수한 날로부터 25일 이내에 투자 등록 기관은 2020년 투자법 제33조 4항 b, c 및 d 항목에 규정된 내용을 포함한 심사 보고서를 작성하여 성 인민위원회에 출한다. 
• 5단계: 서류와 심사 보고서를 받은 날로부터 근무일 7일 이내에 성 인민위원회는 투자자 조정을 승인하기로 결정한다.
• 6단계: 투자자 조정 승인 결정은 양도 투자자와 양수 투자자, 양도된 프로젝트 부분(있는 경우)을 인정하고 투자 등록 기관, 양도 투자자와 양수 투자자에 전송된다.

경우4: 투자방침이 승인되고 활용 및 운영에 들어간 투자 프로젝트의 경우, 투자자는 프로젝트 양도 시 투자 방침 조정 승인 절차를 수행할 필요가 없다.

경우 5: 투자 등록 증명서를 받았고 투자 방침 승인 대상이 아니거나 투자 방침 승인을 받았지만 2020년 투자법 제41조 3항의 규정한 경우에 해당하지  않는 투자 프로젝트의 경우, 프로젝트 조정 절차는 다음과 같이 3단계로 수행된다.

• 1단계: 투자 프로젝트를 양도하는 투자자는 투자등록기관에 1부의 서류를 제출한다
• 2단계: 투자 등록 기관은 2020년 투자법 제46조 제1항에 명시된 투자 프로젝트 양도 조건을 검토하여 시행령 제31/2021/ND-CP호 제47조의 규정에 따라 투자 프로젝트를 조정한다.
• 3단계: 조정된 투자등록증명서를 양도 투자자와 양수 투자자에게 발송한다.

경우6: 투자자가 투자 프로젝트를 외국 투자자에게 양도하고 투자 프로젝트를 이행하기 위한 기업을 설립하는 경우 투자 프로젝트 조정 절차는 2단계로 구성된다

• 1단계: 투자 프로젝트를 양도하는 투자자는 위의 경우 해당 규정에 따라 투자 프로젝트 조정 절차를 수행한다.
• 2단계: 규정된 절차를 완료한 후, 프로젝트 양도를 받은 외국 투자자는 기업의 유형에 해당하는 기업법 규정에 따라 기업 설립 절차를 수행해야 한다.

투자 프로젝트 양도 서류

투자법에 따른 투자 프로젝트 양도 서류는 다음과 같다.

• 투자 프로젝트 조정 신청서
• 투자 프로젝트 양도 시점까지 투자 프로젝트 이행에 대한 보고;
• 투자 프로젝트의 일부 또는 전부 양도에 관한 계약 또는 가계약
• 양도 투자자 및 인수 투자자의 법적 자격에 관한 서류 사본
• 투자 등록 증명서 사본;
• 투자 방침 승인 결정;
• 투자자 승인 결정(있을 경우)
• BCC 계약서 사본(BCC 계약 형태의 투자 프로젝트의 경우)
• 투자 프로젝트를 양도받는 투자자의 다음 서류 중 하나 사본
  • 최근 2년간의 재무제표 또는 투자자 지분에 대한 감사보고서,
  • 모회사의 재정적 지원 서약,
  • 금융기관의 금융지원 서약,
  • 투자자의 재정능력 보증서,
  • 투자자의 재정적 능력 설명서류.

2023년 새로운 부동산 사업법에 따라 2025년 1월 1일부터 부동산 프로젝트 양도 조건 및 절차

부동산 프로젝트 양도 조건에 관한 새로운 규정

현행 규정과 비교하여 2025년 1월 1일부터 시행되는 2023년 부동산 사업법(제40조)은 양도 투자자가 프로젝트 양도를 위해 토지에 대한 재정적 의무를 완전히 이행하도록 요구하는 조건을 추가한다. 이 규정은 양도인의 양도 조건을 강화하고, 이익을 목적으로 한 프로젝트의 양도를 방지하며, 판매자는 자신이 가지고 있는 것만 양도할 수 있다는 원칙과 일치한다. CBRE는 이것이 투자자를 선별하기 위한 조항이라고 평가한다. 따라서 인수합병 활동에는 재정적 잠재력이 좋은 투자자만이 참여할 수 있다. 반면, 프로젝트 지연이 흔한 베트남에서는 투자자들에게 부담이 될 수도 있다.

2023년 부동산 사업법 제5장에도 부동산 프로젝트 양도와 관련하여 중요한 새로운 사항이 많이 포함된다.

*/ 우선, 2023년 부동산 사업법은 양도가 완료된 후 양수 투자자가 양도 투자자의 권리와 의무를 승계하고 프로젝트 또는 프로젝트가 양도받은 부분의 투자자가 된다고 명확히 규정한다(제39조 제3항). 

*/ 프로젝트의 전부 또는 일부 양도 조건과 관련하여 2014년 부동산 사업법 제49조에서 계승된 조건 외에도 2023년 부동산 사업법 제40조에서 다음과 같은 중요한 조건을 추가한다.

• 프로젝트의 토지사용권과 양도된 프로젝트 부분은 법률로 금지된 거래의 대상이 되지 않고 법률(제1항 제d점)에 따라 거래가 정지되거나 일시적으로 정지되는 경우는 제외된다.
• 법에 따른 의무 이행을 보장하기 위해 프로젝트가 저당권을 설정한 경우, 저당권은 해제되어야 한다(제1항 제e점).
• 프로젝트는 아직 시행 기간 내에 있다(제1항 제g점).
• 프로젝트의 일부를 양도하는 부동산 프로젝트의 경우, 양도된 프로젝트 부분의 건설 항목이나 건설 공사의 용도 및 사업 목적이 부동산 프로젝트의 다른 프로젝트 부분과 독립될 수 있는지 확인하는 것도 필요한다. (제1항 제h점).

특히, 2023년 부동산 사업법 제40조 3항에 따르면, 프로젝트 양도 조건에서는 투자자가 전체 또는 양도 프로젝트에 대해 토지법 규정에 따라 토지 사용권 증명서를 요구하지 않고 프로젝트 시행을 위해 관할 국가 기관의 토지 할당, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가에 대한 결정과 프로젝트, 프로젝트 양도 부분에 대한 재정의무를 완전히 이행하는 것만 요구한다.

*/ 2023년 부동산 사업법에는 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도할 권한을 결정하기 위하여 적용 법률에 대한 문제를 해결하는 규정이 있다. 이에 따라 2023년 부동산사업법 제41조에서는 다음과 같이 규정한다.

• 투자법 규정에 따라 투자자가 승인하거나 투자 등록 증명서를 받은 부동산 프로젝트의 경우, 투자법 규정에 따라 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도에 대한 권한과 절차가 시행된다.
• 본 조항 제1항에 규정되지 않은 부동산 프로젝트의 경우, 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도를 승인하는 권한은 다음과 같다.
  • 국무총리가 투자방침을 결정하고, 투자방침을 승인하고, 투자를 승인한 부동산사업에 대하여는 부동산사업의 전부 또는 일부의 양도를 허용하기로 결정한다. 국무총리가 부동산 프로젝트의 일부 양도 결정을 성 인민위원회에 위임하는 경우, 성급 인민위원회는 해당 프로젝트의 일부 양도를 허용하기로 결정하고 제42조 2항의 규정을 준수해야 한다. 
  • 성급 인민위원회는 성 인민위원회가 투자방침을 결정하고, 투자방침을 승인하고, 투자를 승인하는 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부의 양도를 허용하기로 결정한다.

2025년 1월 1일부터 부동산 프로젝트 양도 절차

2023년 부동산 사업법 제42조에 따라 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도 절차에 관한 규정은 다음과 같다.

• 총리의 양도 허가 결정 권한에 따라 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도하는 절차는 2023년 부동산 사업법 제41조 제2항에 다음과 같이 규정된다.
  • 프로젝트 투자자는 프로젝트 소재 성 인민위원회 또는 성 인민위원회가 승인한 지방 부동산 사업 관리 기관에 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도 허가를 신청하는 서류를 발송한다.
  • 유효한 서류를 충분히 접수한 날로부터 45일 이내에 성인민위원회는 건설부와 관련 부처, 기관으로부터 의견을 수렴하고 심사를 하여 국무총리에 제출할 책임이 있다. 부동산 프로젝트가 양도 자격을 갖추지 못한 경우, 해당 기관은 프로젝트 투자자에게 그 사유를 명확하게 설명하는 서면 통지를 발송해야 한다.
  • 총리의 양도 허가 결정 후, 프로젝트의 양도인과 양수인은 프로젝트 양도에 관한 계약을 체결해야 한다.

• 2023년 부동산 사업법 제41조 2항에 규정된 성 인민위원회 양도 허가 결정 권한에 따른 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도 절차는 다음과 같다.
  • 투자자는 프로젝트 소재 성 인민위원회 또는성 인민위원회가 권한을 위임한 부동산 사업에 관한 국가 관리 기관에 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도 허가를 신청하는 서류를 제출한다.
  • 유효한 문서를 충분히 접수한 날로부터 30일 이내에 성 인민위원회는 관련 기관으로부터 의견을 수렴하고 심사를 하며 양도 허용 결정을 내릴 책임이 있다. 프로젝트 또는 부동산 프로젝트의 일부가 양도 자격을 갖추지 못한 경우, 해당 기관은 프로젝트 투자자에게 그 사유를 명확하게 설명하는 서면 통지를 발송야 한다.
  • 성 인민위원회의 양도 허용 결정 후, 프로젝트 양도인과 양수인은 프로젝트 양도계약을 체결해야 한다.
• 2023년 부동산 사업법 제41조 2항에 규정된 프로젝트의 전부 또는 일부의 양수인이 2023년 부동산 사업법 제10조 4항에 규정된 외국인 투자 자본을 보유한 기업인 경우 관할 국가 기관으로부터 양도를 허용하는 결정이 내려지고 당사자들이 양도 계약을 체결한 후에는 토지법 규정에 따라 토지 절차가 진행된다.

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