2024년 토지법 – 토지를 사용하는 BCC 프로젝트에 대한 보다 명확한 법적 근거 - OTIS LAWYERS

BCC(경영협력계약) 구조에 따르면 BCC 당사자들은 법인을 설립하지 않고 토지 사용권을 포함한 자기 자원을 사용하여 경영협력을 하는 경우가 많다. 토지 사용권을 가진 당사자(토지 소유자)는 자신의 토지 사용권을 BCC에 "기부"하고 상대방(개발자 당사자)이 해당 토지에 주택/건축물을 개발할 수 있도록 허용하며, 토지 소유자는 여전히 토지사용권에 대한 소유권을 유지한다.

현행 토지법에 따르면 BCC 구조를 통해 토지를 활용하는 프로젝트가 허용된다는 주장이 나올 수 있다. 그러나 관련 법률 조항이 불명확하여 특정 법적 문제가 발생할 수 있다. 토지법 2024의 새로운 규정으로 인해 BCC 구조는 보다 확실한 법적 틀을 갖게 되었다. 구체적으로 말하면 아래와 같다:

(1) 2024년 토지법 제148조 및 149조는 2013년 토지법을 안내하는 제43/2014호 의정에 따라 토지 사용자가 아닌 기존 주택/건축 공사의 소유자에게 소유권 증명서를 발급하는 규정을 성문화했다. 이 경우 2024년 토지법은 이제 BCC가 지상 주택/건축물 건설을 위해 토지 소유자의 토지 사용권에 대한 법적 증거임을 명확하게 인정한다. 이 명확한 규정 덕분에 BCC 개발자는 이제 자신의 지상 주택/건축물의 소유권이 보호될 것이라는 확신을 가질 수 있다.

(2) 현행 제43/2014호 의정에 따르면, 지상 주택/건축물의 소유권 증명서를 신청하려면 BCC의 개발자는 토지에 부착된 자산 건설에 대한 토지 소유자의 승인서가 있고 법규에 따라 이 승인서를 공증받아야 한다. 따라서 BCC가 토지 소유자의 승인서로 간주될 수 있는지 또는 개발자가 BCC와 공증된 토지 소유자의 승인서를 모두 있어야 하는지 여부가 불분명하다. 2024년 토지법의 새로운 규정에 따라 개발자는 지상 주택/건축물의 소유권 증명서를 신청하기 위해 BCC만 제출하면 된다.

(3) 2024년 토지법의 새로운 규정은 BCC가 토지 소유자와 개발자 간의 토지 전대 계약으로 간주될 위험을 최소화한다.

(4) 현행 2014년 부동산 사업법에 따르면 주택/건축물 매매는 토지 사용권과 연관되어야 한다. 이 규정은 개발자가 토지 사용권을 양도하지 않고는 BCC에 따라 건설된 자기 자산을 판매할 수 없다는 위험을 초래했다. 새로운 2023년 부동산 사업법 역시 이 규정을 반복하지만 "토지법에 다른 조항이 없는 한" 예외를 추가했다. 이러한 예외는 개발자가 토지 사용권을 양도하지 않아도 BCC 협력을 통해 사용된 토지에 부착된 자산을 판매할 수 있는 경우를 포함하는 것으로 합리적으로 이해될 수 있다.

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