2024년 토지법이 발효되면 기업은 무엇에 주의해야 합니까? - OTIS LAWYERS

7월 17일 오전, 호치민시 무역투자진흥센터(ITPC)는 베트남 국제중재센터(VIAC)와 협력하여 "2024년 토지법: 투자자를 위한 효과적인 실시 솔루션"이라는 워크숍을 개최했다. 이 행사에서 국회 경제위원회 상임위원인 Phan Duc Hieu 씨는 투자자를 위한 2024년 토지법의 새롭고 개선된 사항을 강조했다. 게다가 토지에 관한 새로운 법규를 이해하고 적용하는데 있어서 주의가 필요한 사항도 많다.

특히 Hieu씨는 2024년 토지법이 토지 자원에 포괄적이고 집중적이며 균형 있고 합리적인 방식으로 접근한다고 말했다. 특정 부문을 선호하지 않고 모든 유형의 부동산이 공정하게 발전하는 것이 목표이다. 예를 들어 상업용 주택의 경우 상업용 주택 프로젝트를 개발하려는 기업에는 토지가 필요하다. 2024년 토지법이 토지 자원에 포괄적이고 집중적이며 균형 있고 합리적인 방식으로 접근한다. 특정 부문을 선호하지 않고 모든 유형의 부동산이 공정하게 발전하는 것이 목표이다. 

 "어떻게 하면 토지를 가지고 있어요?"라는 질문있는데 Hieu 씨는 정부가 동시 기능을 갖춘 "도시 지역 건설 투자 프로젝트"의 경우에만 상업용 주택 프로젝트, 주택 및 사업용 복합주택 프로젝트를 수행하기 위해 토지를 회수한다고 덧붙였다. 위의 경우가 아닌 경우에는 기업이 협의를 해야 한다. 물론 협의는 가능하지만 모든 유형의 토지에 대한 합의는 불가능하고 택지양도 합의만 가능하다.

기업이 할 수 있는 또 다른 옵션은 토지 이용 목적을 변경하는 것이다. 그러나 해당 토지는 두 가지 조건을 충족해야 하는데, 그 중 하나는 상업용 주택을 개발하기 위해 용도를 변경하려면 주거용 토지의 일부가 있어야 한다는 것이다. Hieu 씨는 "기업에 토지가 있고 해당 토지에 주거용 토지가 하나도 없는 경우 사용 목적을 상업용 주택으로 변경할 수 없다"라고 말했다.

이 전문가는 이는 많은 투자자와 기업이 관심을 갖고 있고 의견도 다양한 사항이라고 덧붙였다. 그러나 국회에서도 이 내용을 매우 신중하게 논의한 끝에 위와 같은 결정을 내렸다. 국회에서 법을 만드는 원칙은 안정성과 대중적 적용을 위한 법의 일반화를 지향하기 때문이다. 불분명한 경우에는 정부가 이를 시범적으로 수행하도록 지정해야 한다.

“국회 의원들은 이를 매우 명확하게 이해하고 있으며 위 결정은 의도적이다. 국회도 각 안건에 대한 철저하고 상세한 고찰을 바탕으로 각 주제에 미칠 영향을 판단하기 위해 매우 신중하게 논의했기 때문에 이런 결정을 내렸다”고 말했다.

상업용 주택 프로젝트와 달리 사회 주택의 경우 새로운 메커니즘은 더욱 개방적이어서 기업에 더 유리한 조건을 조성할 것이다. 구체적으로 기업에 토지가 없으면 국가가 토지를 회수한다. 기업에 이미 토지가 있는 경우 평소대로 진행하고 프로젝트 개발 목적을 변경한다.

오피스텔, 콘도텔 상품 등에 대한 인증에 대한 자세한 내용을 보려면 투자자가 주택 공사와 건설 공사를 구별해야 한다고 Hieu씨는 말했다. 주택은 장기소유권을 부여받게 되지만, 위와 같은 신제품에 대해서는 건설사업이다. 따라서 프로젝트의 목적과 기간에 따라 인증이 발급된다. 이 문제를 명확히 구분할 필요가 있다. 주택은 장기소유권을 부여받게 되지만 오피스텔, 콘도텔 상품 등과 같은 신상품은 건설사업이라 프로젝트의 목적과 기간에 따라 인증이 발급된다.

“이 토지법의 목적은 토지를 경제적으로 효과적으로 사용하려는 욕구를 촉진하는 것다. 따라서 투자자는 토지를 목적에 맞게 사용해야 한다.”라고 Hieu 씨는 말했다.

토지법에서 많은 기업과 투자자가 관심을 갖고 있는 또 다른 사항은 농지와 관련된 것이다. 구체적으로 농지회수, 농경지의 비농경지로의 전환, 농지의 양도 방법에 대한 내용이다. 

이 내용에 대해 Phan Duc Hieu 씨는 농경지도 새 법에서 중요한 내용이라고 말했다. 따라서 주의가 필요한 사항에는 3가지가 있다.

첫째, 보상에 대한 것인데 어떤 토지를 회수하면 그 종류의 토지에 대해 보상을 해야 한다는 것이 일반적인 원칙이다. 둘째, 양도양수인데 이전 규정에서는 개인이 한도의 10배까지 인수할 수 있었지만, 이제는 한도의 15배까지 확대되었다. 사업단체의 경우, 특정한 목적과 이용계획이 있으면 한도가 없다.

“이전 법의 목표는 농지의 소유, 투기, 미이용 등을 제한하는 것이었습니다. 이제 매입 측면에서는 더 개방적이지만 매출은 제한하고 있습니다. 구체적으로 말하면 제재 후 12개월 이내에 부적절한 목적으로 사용된 경우에는 무조건 회수될 것입니다."라고 Hieu 씨는 말했다.

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