산업단지 내의 작업장 인수 시 법적 문제 - OTIS LAWYERS

베트남의 각 산업단지는 인프라 개발 회사에 의해 개발된다. 인프라 개발 회사는 정부로부터 생산 및 사업용 토지를 위해 계획된  대규모 토지를 임차하고 인프라를 구축하고 토지를 세분하여 다른 회사에 재임대한다. 인프라 개발 회사로부터 토지를 임차한 회사는 작업장을 건설하고 생산 및 사업을 수행한다. 시장요구와 회사의 사업계획으로 인해 작업장을 양도양수의 경우가 많다. 작업장 인수 시 구매자가 주의해야 할 몇 가지 법적 문제는 다음과 같다.

법적 문서

구매자는 작업장을 인수하기로 결정하기 전에 판매자가 제공한 작업장의 법적 문서를 주의 깊게 확인해야 하는데, 확인이 필요한  기본 법적 문서는 다음과 같다.

• 토지 전대 계약서: 이 계약은 작업장 판매자와 인프라 개발 회사 간에 체결되는 것인데 계약 내용에는 임대 가격; 전체 임대 기간의 임대료 일시납 또는 임대료 연납 의무; 작업장 양도 권리; 작업장 양도 시 판매자의 통지 책임 또는 재정적 의무 등 토지를 임대할 때 판매자의 권리와 의무가 명시된다. 
• 토지 사용권, 주택 및 토지 부착 자산 소유권 증명서(“토지 사용권 증명서”라 약칭): 판매자가 인프라 개발 회사로부터 토지를 임차하는데 작업장 양도 시 당사자들이 여전히 ​​관할 국가 기관에 등록해야 하고 판매자가 토지사용권 증명서를 발급받는다.
• 투자 등록증: 판매자는 생산 및 사업 활동을 운영하기 위해 본인 공장 투자 프로젝트에 관해 산업단지 관리반에 등록할 책임이 있다.
• 위에서 언급한 법적 문서 외에도 구매자는 건설 허가서, 환경 허가서, 산업단지 유틸리티 사용 계약서 등과 같은 기타 법적 문서도 확인해야 한다.

법적 확인 결과를 토대로 구매자는 작업장의 법적 지위가 완전하고 법률 조항을 준수하는지 명확하게 파악할 수 있다.

작업장 양도권

판매자의 토지 전대에 대한 법적 상태에 따라 작업장 양도는 다양한 법적 방법으로 수행될 수 있다.

• 임대료 연납의 토지 임대인 경우: 판매자는 토지에 부착된 자산을 양도할 권리가 있으며 인프라 개발 회사로부터 토지를 계속 전대할 우선권을 갖는다.
• 전체 임대 기간의 임대료 일시납의 토지 임대인 경우: 판매자는 토지 사용권과 토지에 부착된 자산을 양도할 권리가

인프라 개발 회사에 대한 책임

산업단지마다 특정한 작업장 양도 절차가 있으므로, 원활한 거래가 이루어질 수 있도록 당사자들은 인프라 개발 회사로부터 안내를 받아야 한다. 한편, 토지 전대 계약서에는 작업장 양도와 관련된 법적 문제를 구체적으로 규정하는 경우가 많으므로 당사자들이 다음 사항을 신중하게 고려해야 한다.

• 통지 또는 승인 신청: 토지 전대 계약상 당사자의 합의에 따라 판매자는 판매자로부터 구매자에게 작업장 전부 또는 일부 양도를 허용하기 위해 인프라 개발 회사에 통지하거나 서면 승인을 받아야 한다.
• 양도 수수료: 산업단지 내 작업장을 양도할 때 당사자들은 관할 국가 기관에 등록비 및 세금 외에 인프라 개발 회사에 수수료를 지불해야 하는 경우도 있다. 양도 수수료는 토지 전대 계약서에 구체적으로 규정할 수도 있고(예를 들어 양도가액의 1%), 토지 전대 계약서에 명확히 규정되어 있지 않는데 인프라 개발 회사가 추가로 요구할 수 있는 사항이다. 당사자들은 양도 계약서에 양도 수수료 금액과 이 수수료 부담 책임을 명확히 해야 한다.
• 토지 임대료: 임대료 연납 토지 임대인 경우 구매자는 인프라 개발 회사와 토지 전대 계약을 합의하고 재계약해야 하며, 토지 임대 조건은 판매자와 이전에 체결한 내용보다 변경될 수 있다. 특히 토지 임대료는 기존 토지 임대료에 비해 크게 오를 수 있다.
• 협의서 체결: 인프라 개발 회사와 새로운 토지 전대 계약(또는 임차인 조정 부록)을 재계약하는 것 외에도 판매자는 폐기물 처리, 수도 사용, 인프라 사용 등 산업단지의 유틸리티 사용 계약을 청산하고 구매자는 모든 해당 계약을 다시 체결해야 한다.

관할 국가 기관에 대한 책임

토지 사용 변경 업데이트: 당사자들이 작업장이 위치한 지역의 토지등록사무소에서 토지 사용 변경을 등록하고 새로운 토지 사용자가 구매자임을 기록하는 토지 사용권 증명서를 발급받아야 한다.

투자 프로젝트 등록: 구매자는 운영하기 전에 작업장에서 새로운 투자 등록증을 신청해야 한다. 동시에 판매자가 작업장 일부를 양도하는 경우 투자 프로젝트를 종료하거나 사용 토지 면적, 프로젝트 규모 등에 관한 투자 등록증을 조정해야 한다.

기타 의무: 작업장 양도 완료 후 구매자의 생산 및 사업 활동에 따라 구매자가 환경, 소방 등에 대한 기타 승인을 신청해야 할 수도 있다.

기타 법적 문제

양도 전 저당 등록 삭제: 하나 이상의 의무 이행을 보장하기 위해 부동산을 저당 설정한 경우, 판매자는 거래를 진행하기 전에 저당 등록을 삭제하는 절차를 수행해야 한다. 많은 경우, 판매자는 저당 등록을 제거하기 위해 부채 또는 재정적 의무의 상환을 완료해야 하며, 작업장 양도 거래의 구조는 이러한 재정적 의무에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.

계약서 공증: 부동산업자가 아닌 구매자와 판매자 사이의 작업장 양도 계약서는 공증사무소에서 공증을 받아야 법적 효력이 발생한다.

이상은 산업단지 내 작업장의 양도와 관련된 기본적인 법적 문제를 정리한 것이다. 각 산업단지의 특성이나 각 작업장의 법적 문서에 따라 주의해야 할 법적 문제가 다르며, 구매자는 신중하게 고려해야 한다.

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