베트남에서 부동산 사업 진행 시 주의해야 할 사항 - OTIS LAWYERS

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개요:

부동산은 베트남에 투자할 때 많은 투자자들이 관심을 갖는 분야 중 하나입니다. 그러나 이 활동은 베트남 법규정에 의해 제한됩니다. 이 글에서 OTIS 번률법인과 같이 베트남에서 외국인 투자자의 부동산 사업의 제한에 대해서 알아보겠습니다.

부동산사업의 범위에 대한 제한

외투기업의 부동산 사업 범위는 다음과 같이 포함한다.

  • 전대를 위한 주택 또는 건축물의 임차
  • 국가가 임대하는 토지의 경우 임대를 위한 주택에 의 건설 투자, 매도·임대·임차만기구매방식의 매도를 위한 주택이 아닌 건축물에의 건설 투자
  • 매도, 임대, 임차만기구매방식의 매도를 위한 주택, 건축물의 건축에 관련된 투자자의 부동산 프로젝트 일부 또는 전부 양수
  • 국가가 인도하는 토지의 경우 매도·임대·임차만기구매방식의 매도를 위한 주택에의 건설 투자
  • 또한 2014년 부동산 사업법에 의거 외국인 조직 및 개인은 부동산 중개, 부동산 거래소, 부동산 자문, 부동산 관리 용역사업권이 있습니다.

따라서 외국인투자기업의 부동산사업 범위는 국내기업에 비해 좁습니다. 따라서 국내 투자자가 할 수 있으나 외국 투자자가 할 수 없는 두 가지의 사업활동이 있습니다.

  • 외국인 투자자가 분할·매도된 토지사용권의 양도; 묘지 기술인프라와 그것이 정착하는 토지의 사용권을 양도하기 위한 묘지 기술인프라에의 건설투자를 할 수 없습니다.
  • 주택 또는 건축물의 경우 외국인 투자자가 매도, 임대, 임차만기구매 방식의 매도를 할 수 없고 전대를 위해서 임차만 할 수 있습니다.

소유 주택 수 제한

2014년주택법제161조에 의하면 외국인투자기업, 베트남 내 운영 중인 외국투자기금 및 외국은행의 지, 베트남으로 입국이 허용되는 외국인이 한 동의 공동주택에서 세대수의 30%를 초과하지 아니하도록 주택의 매입·매입임차·수증·상속을 통하여 소유할 수 있으며, 빌라·반단독주택을 포함하는 개별주택의 경우 구 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 주택 250채를 초과하지 아니하도록 매입·매입임차·수증·상속을 통하여 소유할 수 있습니다.

 2015년 10월 시행령 제99/2015/ND-CP호에 의해 이에 대하여 상세하게 규정한다.

구 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서매입임대‧ 매각용 단독주택이 포함된 상업적 주택  건설투자 사업의 경우 외국 조직 및 개인은 다음과 같은 수의 주택을 소유할 수 있습니다.

(i) 2,500세대 이하의 단독주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 해당 프로젝트의 전체 개인 주택 중 10% 이하만 구매 허용

(ii) 2,500 세대의 단독주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 250 세대 이하만 구매 허용

(iii) 2,500 세대 이하의 단독주택 프로젝트가 두 개 이상 있는 경우, 외국인은 각 프로젝트당 10% 이하의 주택만 구매 허용

미래에 완공되는 부동산 사업에 대한 선불금 제한

미래에 완공되는 부동산의 결제는 여러 번에 걸쳐 진행되며 부동산의 건설 진척에 의하나 고객에게 부동산을 아직 인도하지 않은 때에는 외투기업인 경우에는 선불금의 총액이 계약서상 가치의 50%를 넘지 않아야 합니다. 그러나 베트남 기업의 경우에는 70%로 적용됩니다.

토지 수용의 위험

실제로 많은 부동산 프로젝트의 투자자들은 프로젝트를 기한 내에 완료하지 못해 프로젝트를 철회당했습니다. 그 이유는 투자자들이 여전히 행정절차 수행 시 많은 어려움을 겪고 있으며 토지정리보상을 할 때 주민과의 합의에 이르지 못하기 때문입니다.

동시에 부동산 투자 프로젝트가 승인되기 위해서는 토지구획, 토지사용계획, 도시계획 및 농촌계획과 부합해야 합니다. 또는 관할 국가기관에서 승인한 수행계획을 따라야 합니다.

이는 외국인 투자자들에게 많은 어려움을 안겨줍니다. 베트남 국가기관에서 토지에 관한 규정은 물론 관련 행정절차를 모르기 때문입니다. 베트남에서 외국인 투자자의 투자활동에 영향을 미칩니다.

위험을 최소화하기 위해 변호사의 상담을 받는 것이 좋습니다. OTIS 법률법인은 베트남 시장을 조사하고 투자하는 과정에서 항상 투자자와 함께 합니다.

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