新《土地法》和《房地产商业法》对并购活动的积极影响 - OTIS LAWYERS

房地产行业的并购 （M&A） 一直是最令人兴奋和有趣的活动之一，也是许多大型国内外投资者的参与。在这一领域，并购交易在很大程度上受到《土地法》和《房地产经营法》的监管和影响。最近，国民议会通过了 2023 年房地产经营法和 2024 年土地法。这两项重要法律将于 2025 年初生效，预计将对越南房地产行业的并购活动产生重大影响。

在下面的文章中，我们将概述 2024 年土地法和 2023 年房地产业务法在不久的将来对并购活动的一些积极影响。

年付土地租赁合同中土地租赁权买卖规定

土地租赁合同中的租赁权是 2024 年土地法中包含的一个新概念。因此，这是国家租赁土地收取年租时形成的土地使用者权利。土地使用者可以转让土地租赁合同中的租赁权;土地租赁合同中租赁权的受让人可以依照土地法和其他有关法律的规定继承土地使用者的权利和义务。

虽然定义相当宽泛，但参照 2024 年土地法第 46 条土地租赁合同中关于租赁权转让的具体规定时，可以看出这只是对一个比较具体案例的规定。具体而言，土地使用者在满足出售土地附着资产的全部条件，并有垫付的补偿金、抚养费和安置金的情况下，有权在租赁合同中出售土地附着资产和租赁权，而无需从应缴土地租金中扣除全部。本规定旨在解决土地使用者租用土地支付年度地租，已预付补偿、抚养和安置但未从应缴地租中全额扣除，并有出售土地附着资产活动的案件。

根据现行规定，出售土地附着资产将导致国家收回出租给卖方的土地出租给买方，买方必须签订土地租赁合同并履行剩余期限的财务义务。由此可见，现行法规并未解决卖方为赔偿、抚养和安置而垫付的款项抵销或退还但未与买方应付的土地租金一起从应付的土地租金中全额扣除的问题。 因此，这是许多与出售土地附属资产相关的并购交易中的问题，这也是许多卖方经常考虑的问题，因为交易后，卖方仍然需要支付土地租金，而这笔款项也可能被买方包含在出售价格中。

2024 年土地法的新规定将解决这个问题，当卖方为赔偿、抚养和安置而垫付的金额，不从应付的土地租金中扣除全部时，将转移给买方，买方将不必支付在此期间的租金。这有望帮助买方为交易节省大量资金。

转让房地产项目的条件要好一些

根据 2014 年房地产经营法第 49 条第 2 款的规定，转让部分或全部房地产项目的条件之一是转让投资者已获得全部或部分转让项目的土地使用权证书。这一规定或多或少给实务中转让活动带来了困难，因为有可能房地产项目已经完全满足了转让的条件，但是由于其他未获得土地使用权证的问题（不在转让条件范围内），就不能转让了。

因此，不要求 2023 年房地产经营法第 40 条第 3 款规定的房地产项目拥有土地使用权证书，将为项目转让活动创造一条更加开放的走廊。

这一规定也符合实际，因为根据 2017 年 6 月 21 日国民议会第 42/2017/QH14 号决议第 10 条关于试点处理信贷机构坏账的规定，信贷机构、外国银行分行、坏账交易和结算机构可以转让属于房地产项目的坏账抵押物当满足某些条件但不包括投资者必须拥有抵押物的土地使用权证书这一事实时。这在无形中造成了不公平，因为没有土地使用权证的类似项目不会转让不作为抵押物。

因此，调整 2023 年房地产经营法以取消拥有土地使用权证的条件是合理的，为并购活动更顺利地进行创造条件。

除了为并购活动创造更开放的走廊外，2023 年房地产经营法第 40 条第 3 款还确保了在迫使投资者转让项目以履行项目的土地财务义务（包括土地使用税）时必要的严谨性， 土地租金和土地相关税费、收费和费用（如有）给项目或转让前的项目国家。该法规的来源在于，各方通常同意受让人将履行其对项目的财务义务，从而使并购活动更加透明。

房地产项目转让程序调整

根据 2014 年房地产经营法第 51 条第 3 款的规定，如果接受房地产项目转让的投资者是外商投资企业，在国家主管机构决定允许项目转让后， 转让人投资者应办理将土地归还国家的手续;有权决定向受让投资者分配土地或土地租赁的国家机构，自收到完整有效的档案之日起 30 天内。

但是，2023 年房地产经营法第 42 条第 3 款在规范此问题时进行了调整，因此，在决定允许国家主管机构转让且双方签署转让合同后，土地手续的执行应符合土地法的规定。这样做的目的是参考 2024 年土地法的变化。

根据 2024 年土地法的规定，特别是关于土地分配和他人使用土地租赁的第 117 条，如果根据房地产业务法转让房地产项目，则不必收回转让人的土地。相反，外商投资经济组织在收到房地产项目转让后，将由国家分配或租赁土地，无需拍卖或招标，具体分配土地并收取土地使用税 2024 年土地法第 119 条第 3 款的规定。虽然目前尚不清楚如果转让人的土地没有收回，将如何将土地移交给受让人，但取消转让人的土地收回程序可能会为双方进行并购节省时间。 帮助被转出方快速完成转入流程。

总之，我们认为上述规定将部分影响房地产领域的并购活动，是交易各方应注意的内容。除了上述内容外，2024 年土地法和 2023 年房地产经营法还有不少其他新规定，可能会对并购活动产生不同程度的影响。这些法规有望在未来一段时间内为整个房地产市场，特别是房地产行业的并购活动带来积极的变化。

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