THỦ TỤC THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ - OTIS

Để thực hiện dự án đầu tư (DAĐT) có sử dụng đất đai, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục thuê đất. Việc có đất đúng theo quy định pháp luật càng sớm càng tốt sẽ giúp dự án nhanh chóng đi vào hoạt động. Vậy thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như thế nào? Cùng OTISLAWYERS tìm hiểu trong bài viết dưới đây!

Nhà đầu tư được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư không?

Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.”

 Căn cứ quy định trên, doanh nghiệp có thể thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Trình tự, thủ tục thuê đất để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp 1

Mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh khác với mục đích sử dụng đất của thửa đất mà chủ đầu tư thuê của người đang sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất;

Trường hợp 2

Mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thay đổi so với mục đích của thửa đất thuê thì chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 3

Nhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất sau khi đã có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Một số trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cụ thể khác

Các trường hợp này liên quan đến thủ tục nhà đầu tư thuê đất của dân để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được hướng dẫn tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) như sau:

1) Trường hợp tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện DAĐT phi nông nghiệp thì áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):

"3. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện DAĐT phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định này. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.

Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.”

* Lưu ý về điều kiện thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện DAĐT sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại Điều 193 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện DAĐT sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.”

2) Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích mà người dân đang sử dụng đất đó không có quyền cho thuê nhưng có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng quy định tại Khoản 4 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):

“4. Trường hợp khu đất thực hiện DAĐT có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện DAĐT và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.”

3) Trường hợp khu đất thực hiện DAĐT có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền cho thuê và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã thuê quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định tại khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):

“5. Trường hợp khu đất thực hiện DAĐT có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây:

a) Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;

b) Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện DAĐT không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;

c) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm a và điểm b khoản này.”

Thủ tục cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ra sao?

Bước 1: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước người có nhu cầu giao đất, thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ; hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu chưa hợp lệ, chưa đầy đủ. Sau khi tiếp nhận chuyển hồ sơ đến phòng chuyên môn.

Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường lập thủ tục trình UBND thành phố ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất.

Bước 4: UBND thành phố xem xét, ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất và gửi kết quả cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 5: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước người đề nghị giao đất, thuê đất nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 6: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, tổ chức công bố, triển khai thực hiện nội dung quyết định và bàn giao đất trên thực địa. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

 Trên đây là tư vấn của OTISLAWYERS về thủ tục thuê đất để thực hiện DAĐT, hi vọng bài viết là nguồn tham khảo hữu ích cho quý bạn đọc.

>>>Xem thêm: Những quy định nhà đầu tư cần biết về doanh nghiệp FDI

Dịch vụ tư vấn về Luật đầu tư của OTIS Lawyers

OTIS LAWYERS luôn tự hào là đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực tư vấn về luật đầu tư. Với đội ngũ luật sư có chuyên môn cao, kinh nghiệm sâu rộng cùng với sự tận tâm với khách hang, chúng tôi tin tưởng sẽ xung cấp tới các nhà đầu tư dịch vụ tốt nhất, chuyên nghiệp nhất, chi phí hợp lý và thời gian hoàn thành thủ tục nhanh nhất. Chúng tôi cam kết mọi thông tin khách hàng được bảo mật tuyệt đối và lợi ích khách hàng luôn được đặt lên hàng đầu.

Mọi ý kiến thắc mắc cần giải đáp và đóng góp xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH OTIS VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ văn phòng: Tầng 2, Tòa CT3, Khu đô thị Yên Hòa Park view, số 3 đường Vũ Phạm Hàm, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Email: [email protected] 
Hotline: 0987748111